亲人走后，房子怎么过户给子女？继承过户手续

亲人走后,房子为什么不能直接“拿来用”

办白事的这些年,常碰到家属把老人安顿好以后,过段时间又回来问:房子还在父母名下,自己住着也踏实,可一旦想卖、想抵押、想拆迁补偿登记,就发现处处卡壳。原因其实很简单——房子的产权人是逝者,人不在了,产权并不会自动“滑”到子女名下,必须经过继承,把不动产登记里的权利人正式变更过来,房子才真正算是子女的。

这篇文章先把话讲在前头:以下都是殡葬从业者整理的常识科普,帮您把大致流程和心里底数搞清楚,不是法律意见,更不能替代律师、公证处或不动产登记机构的正式指引。每个家庭情况不一样,真到办手续那一步,具体怎么走、要交哪些东西,请以当地不动产登记机构、公证处的现行要求为准。

第一步:先弄清楚“按什么继承”

过户之前,最先要确认的不是去哪个窗口,而是这套房子到底按哪种方式继承。这一步弄不清楚,后面材料备得再齐也容易白跑。

大体上分两种情形。一种是逝者生前立过有效遗嘱(或者办了遗赠等安排),把这套房子明确留给了某位或某几位子女,那一般就按遗嘱的内容来。另一种是没有遗嘱,就按法定继承的规则,由法律规定的继承人来继承。至于法定继承人具体有哪些、怎么排顺序、各占多少份额,那是另一个话题,本篇不展开,您可以参看我们关于继承规则怎么分的那篇文章。

这里要提醒一点:确认继承方式的同时,务必把“一共有哪些继承人”一并理清楚。现实中容易被忽略的,是那些不常露面的继承人——比如已经过世的兄弟姐妹留下的晚辈、再婚家庭里的成员、长期在外地的亲属。把人找全、把关系认准,后面才不至于办到一半被推翻。

常见的几条办理途径

把继承方式和继承人理清之后,接下来就是选一条路把过户办成。从实务上看,常见的有这么几种,具体哪条适合您家,还要看当地的要求和您家的实际情况。

• 先办继承公证,再去过户。到公证处办理继承权公证,拿到公证书后,再带着公证书到不动产登记机构办理转移登记。这条路过去用得多,继承人之间没有争议、材料齐全时,流程相对清楚。
• 直接到不动产登记机构办理继承转移登记。不少地方现在支持继承人直接到不动产登记中心申请办理,由登记机构按规定核验、必要时进行公示。深圳及广东不少区域都有这类便民安排,是否适用、要走哪些环节,以当地不动产登记机构的现行规定为准。
• 经法院判决、调解或人民调解确认后办理。如果继承人之间存在争议、关系认定复杂,或者有人下落不明,往往需要先通过诉讼或调解把继承关系、份额确认下来,再凭生效的法律文书去办过户。

这几条不是非此即彼,有时是按当地政策“只能这样办”,有时是按家庭情况“这样办更稳”。拿不准的时候,先打个电话问清楚再跑,比来回折腾省心得多。

一般会用到哪些材料

很多家属最关心“要带什么”。这里只能给个大致方向,因为各地、各窗口要求并不完全一致,千万别把它当成一份死清单照搬。

通常绕不开这么几类:能证明逝者已去世的材料,比如死亡证明(或者销户、火化等相关证明);房子本身的权属凭证,也就是房产证或不动产权证书;能说明继承人与逝者关系的亲属关系证明;以及各位继承人自己的身份证明。如果有继承人自愿放弃继承的,一般还需要本人出具书面的放弃声明,有的还要经过公证或当面确认。立有遗嘱的,自然要把遗嘱一并提交。

实际办的时候,窗口可能还会要一些补充材料,或者对某份证明的形式有特定要求。最稳妥的做法,是动手准备之前先向当地不动产登记机构或公证处问一份当下的清单,按它给的来。

多个继承人,怎么协调

一套房子往往不止一个继承人,这也是最容易起波澜的地方。继承人多的时候,房子在法律上属于大家共同继承,各自按规则享有相应份额。

怎么处理,通常看大家商量的结果。可以约定房子归其中一人,由其给付其他人相应的折价补偿;也可以保持共有,在产权证上登记多位权利人。无论选哪种,关键是协商一致,把意思表达清楚、形成书面凭据,免得日后再生口角。

如果有继承人表示不要这份房产,光口头说一句是不够的,一般需要本人书面声明放弃,部分情形还要经公证或当面办理,以当地要求为准。要特别当心一种情况:有的继承人已经过世,那他原本该得的份额可能会再往下传,涉及的人更多,处理起来也更绕,这种时候更要把关系一层层捋清楚。

费用和税费,大致心里有个数

办继承过户,免不了会产生一些费用,比如不动产登记的相关费用,走公证途径的还会有公证方面的支出;按现行规定,继承过户在税费上也有相应的处理方式。

具体收多少、按什么标准、有没有减免,各地规定不同,而且时有调整。这里不替您报数字,也不去套某个税率——一来怕误导,二来政策一变就不准了。真要算账,请直接咨询当地不动产登记机构、税务部门或公证处,以现行规定为准,这样得到的才是当下能用的准信。

几句实务上的叮嘱

最后从经办的角度,说几句掏心窝的话。

第一，能早办就别拖。房子放着不过户,短期看似乎没影响,但时间一长,万一某位继承人也年事已高甚至离世,继承关系就会变得更复杂,要找的人、要补的证明都更多,办起来事倍功半。趁人都在、关系清楚的时候把手续办了,是给后人省麻烦。

第二，凭证都收好。死亡证明、房产证、亲属关系证明、各类声明书,还有办理过程中拿到的回执、公证书、法律文书,都妥善保存,别用一次就随手丢。

第三，遇到复杂情形别硬扛。像再婚重组家庭、房子还背着贷款没还清、继承人之间对份额有争议、有人联系不上这些情况,自己琢磨容易出错,该咨询律师就咨询律师,该问不动产登记机构、公证处就去问,把专业的事交给专业的人,心里更稳，结果也更牢靠。